不動産登記 秋葉原 神田／抵当権抹消登記／千代田区・台東区

夫、妻、子供二人の4人家族。賃貸住宅に住んでいたが、都内の中古マンションを銀行の住宅ローンを利用し購入したケース。夫と妻の持分は各2分の1の共有名義とする（夫妻は共働き）。

1. 不動産業者の仲介で3LDKの中古マンションが気に入り購入の決断をする。
2. 住宅ローンを利用できる条件で不動産売買契約を締結し、手付金を支払う。代金決済・引渡し時期は、住宅ローンの審査期間を考慮し1ヶ月半後とする。
3. 金融機関等に融資を申し込み、融資の決定を受ける。
4. 売買契約から1ヶ月半後に売買代金の決済（融資額を含め残金を売主に払うこと）を行い物件の引渡しを受け、且つ夫妻の共有名義による所有権移転及び住宅ローンの抵当権設定登記を立ち会った司法書士に依頼する。

現在の取引慣行では、決済場所に司法書士が立ち会うケースがほとんどですので、事前に司法書士に立ち合いを依頼することになります。

登録免許税・・・・租税特別措置法の軽減措置による金額

父親、母親、兄（本人）、弟の4人家族で、不動産を所有する父親が亡くなり兄から相続登記を依頼されたケース。父親を「被相続人」といいます。

被相続人の不動産を相続人に相続させるには3つのケースがあります。

1. 遺言があって、遺言に配偶者（母親）に相続させる旨の記載があった場合
   （遺言には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密遺言の三つの方式がある）
2. 相続人の母親、兄、弟の3名で遺産分割協議を行い、母親がこれを相続すると決定した場合
3. 法定相続の割合で相続する場合：持分は母親が4分の2、兄弟が各4分の1

上記①、②の場合は母親への単独名義による所有権移転登記を行います。
上記③の場合は、持分割合による3名の共有名義とする登記を行います。

1. 1） 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本1通・・・母親の戸籍謄本を兼ねます。
2. 2） 被相続人の出生に遡る除籍謄本・原戸籍謄本など
3. 3） 被相続人の住民票の除票若しくは戸籍の付票1通・・・最後の住所を確認するため
4. 4） 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書・住民票写し各1通
5. 5） 不動産（土地建物）の評価証明書（本年度分）各1通
   • 評価証明書は不動産所在地の役所の固定資産税課に請求します。
     身分証明書等の提示を求められますので、被相続人の相続人である旨の戸籍謄本、身分証明書などを持参すること。
6. 6） 遺言書 ・・・上記①のケース
7. 7） 遺産分割協議書 ・・・上記②のケース

登録免許税： 評価額1,300万円×（1,000分の4）
※報酬額には、遺産分割協議書・相続関係説明図の作成代を含みます。

被相続人が地方のご出身で度々転籍している場合には、依頼者自身で取り寄せることが難しい場合があります。ご依頼いただければ当職が取り寄せます。

相続税対策に利用されることが多く、二つの方法が考えられます。一つは、贈与税の基礎控除である110万円を利用して、毎年110万円に相当する不動産を各相続人に贈与する方法、もう一つは特別控除の枠を利用して配偶者へ居住用財産を贈与する方法です。

当事務所へ依頼された例としては、結婚20年以上経った夫婦間の居住用不動産の生前贈与のケースが相当数ありました。居住用不動産の場合、2,000万円（土地は路線価・建物は固定資産税額）までの贈与は贈与税が非課税になります。非課税額の範囲内で夫から妻へ持分を贈与しますと、贈与を原因とする持分移転登記をすることになります。

夫が所有する土地（路線価1,000万円）及び建物（固定資産評価額500万円）の居住用不動産につき、750万円分を妻に贈与する場合

登録免許税 評価額1,300万円×1／2（移転する持分）×（1,000分の20）

住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、通常、金融機関又は保証委託会社の抵当権設定登記がなされています。約定の25年乃至35年間で払い終わった場合や途中繰り上げて完済した場合には、その抵当権を抹消登記しておく必要があります。ローンを完済しますと抵当権者から抹消に必要な書類が交付されますが、交付される書類のうち、期限が過ぎると使用できないものがありますので、速やかに抹消登記をしなければなりません。

土地・建物（物件数2）に設定されている抵当権がローンの完済により消滅した場合

登録免許税 ：不動産の個数×1,000円